Bei Mietwohnungen gilt das Bestellerprinzip seit 2015. Seitdem ist der Maklermarkt bei Vermietungen drastisch zurückgegangen. Nun wird diskutiert, das Bestellerprinzip auch beim Immobilienkauf anzuwenden. Da es hier um große Summen geht, erhofft man sich u.a., dass der Immobilienerwerb billiger wird. Wie schon beim Vermietungsmarkt laufen Maklerverbände natürlich Sturm gegen das Bestellerprinzip. Schon beim Vermietungsmarkt wurde an der Rechtmäßigkeit gezweifelt (Verstoß gegen Gewerbe- und Vertragsfreiheit) und katastrophale Folgen prognostiziert. Inzwischen hat man die Regel dort akzeptiert, kommt aber mit ähnlichen oder noch drastischeren Argumenten, um das Bestellerpinzip bei Immobilienkauf zu verhindern.
Eines der Argumente, das in einer vom Ring Deutscher Makler in Auftrag gegebenen “Studie” in den Medien verbreitet wurde, ist die Aussage, dass ohne Makler der Verkäufer die ansonsten anfallende Maklergebühr auf den Kaufpreis aufschlagen würden. Der Käufer würde deshalb nicht nur nicht profitieren, er stünde sogar schlechter da, weil entsprechend auch die Grunderwerbssteuer ansteigen würde, da diese vom Kaufpreis abhängt. In der FAZ vom 7.11.2018 wird diese schlichte Behauptung in der Überschrift so dargestellt, als wäre es bereits ein Fakt, dass das Bestellerprintzip den Immobilienerwerb teurer statt billiger mache.
Zudem finden sich auf der Verbands-Webseite ivd.net weitere Argumente, die nach Ansicht der Makler gegen das Bestellerprinzip sprechen. Ich gehe diese im Folgenden durch:
1. Die Erwerbskosten würden steigen statt sinken, weil Verkäufer die eingesparten Maklerkosten einfach auf den Preis aufschlagen würden. Damit steige auch die Grunderwerbssteuer und der Staat würde so profitieren. Falls es wirklich eine “Studie” dazu gibt, würde mich brennend die Datengrundlage und Schätzmethodik interessieren, die empirisch eine 100%-ige Überwälzung der Maklerkosten auf den Preis belegen. Das Institut der Deutschen Wirtschaft in Köln, welches in dieser Sache sicherlich als deutlich weniger interessegeleitet angesehen werden kann, kommt in einer Kurzstudie (IW-Kurzberichte 6. 2017) zu anderen Schlüssen:
• Eine vollständige Überwälzbarkeit ist empirisch wenig wahrscheinlich.
• Der Teil, welcher überwälzt wird, erhöht zwar (mäßig) die Grunderwerbssteuer, kann allerdings auch fremdfinanziert werden. Eine Finanzierung der Maklerkosten hingegen kann nicht über eine Bank erfolgen. Diesen Vorteil sollte man berücksichtigen.
• Da die Dienst von Maklern nun nicht mehr obligatorisch in Anspruch genommen wird, entsteht mehr Wettbewerb – nicht nur über die Maklerleistung, sondern auch über deren Preis. Für Makler ist das natürlich unangenehm und sie werden diese einfache ökonomische Intuition nicht gerne hören. Aber der Preis, der dann noch teilweise überwälzt werden kann, wird geringer werden.
2. Es wird argumentiert, dass in vielen Bundesländern die Maklerkosten ohnehin “fair” geteilt würden zwischen Käufern und Verkäufern, sie den Erwerb mithin gar nicht so sehr verteuern würden, und eine faire Teilung besser sei als eine 100%-ige Überwälzung. Dieses Argument steht in logischem Widerspruch zu dem oben genannten: Wenn die Maklerverbände davon ausgehen, dass es Verkäufern stets gelingt sich durch Überwälzung schadlos zu halten, dann sollte es ihnen erst recht gelingen auch ihren “fairen Anteil” auf den Käufer zu überwälzen. Dieser zahlt also seinen Makleranteil plus den zweiten Anteil per Preisaufschlag. Wer also von völliger Überwälzung ausgeht, sollte dieses zweite Argument lieber nicht benutzen, da das Wort “fair” in offensichtlich sehr scheinheiliger Weise verwendet wird.
3. Eine Deckelung der Maklergebühren auf x% würde zu Unwirtschaftlichkeit führen. Nun ist die Deckelung der Maklergebühren, wie es sie in anderen Ländern (z.B. Österreich) gibt, kein integraler Bestandteil des Bestellerprinzips, es gehört also thematisch nicht zu der vom Immobilienverband angezeigten Überschrift der Webseite. Zu einer möglichen Deckelung will ich hier nicht diskutieren.
4. Immobilienkäufer seien nicht besonders schutzbedürftig, im Gegensatz etwa zu Mietern, weshalb dieser Eingriff hier ungerechtfertigt sei. Mir ist nicht bekannt, dass es besonderer Schutzbedürftigkeit bedarf, um das Bestellerprinzip zu begründen. Dass es bisher quasi aus Gewohnheitsrecht gegen jede Marktlogik so verlief, dass man eine Leistung kauft, aber jemand anderes automatisch verpflichtet ist diese (mit) zu bezahlen, ist viel eher ein Zustand, der einer sehr besonderen Rechtfertigung bedarf. Das Prinzip “Wer die Leistung bestellt, bezahlt sie auch – und kann die Kosten je nach Inzidenz teilweise über den Preis überwälzen” ist dagegen in 99,99% aller Markttransaktionen realisiert und bedarf keiner besonderen Rechtfertigung.
5. Die Leistung des Maklers sei doch so wichtig, vor allem die Beratung potenzieller Käufer. Deshalb sei es ja auch gerechtfertigt, dass sich diese an den Kosten beteiligen. Dem liegt ein altruistisches Bild des Maklers zugrunde, bei dem sich selbst progressive Verhaltensökonomen das Lachen kaum verkneifen können. Der Makler, der vom Verkäufer beauftragt wird, hat zunächst entsprechend seines Kontraktes die Interessen des Verkäufers wahrzunehmen, nicht die des potenziellen Käufers. Da die Courtage in aller Regel prozentual vom Kauffpreis abhängt, ist der Kontrakt anreizkompatibel, weil der Makler (Agent) ein Eigeninteresse an einem möglichst zügigen Abschluss zu einem möglichst hohen Preis hat, was genau den Interessen des Verkäufers (Printzipal) entspricht. Da noch hinzukommt, dass Makler einen besseren Marktüberblick haben als die meisten Verkäufer, dürften ihre Möglichkeiten, an das oberste Ende des Preissetzungsspielraums zu gehen, noch höher sein als die Möglichkeiten eines weniger informierten Verkäufers. Das macht es für den Verkäufer so attraktiv einen Makler einzuschalten, zumal dessen Kosten sowieso jemand anderes tragen muss. Wenn so sehr auf das Beratungsbedürfnis des potenziellen Käufers abgestellt wird, von dem man eben noch behauptete, dass er kein besonderes Schutzbedürfnis habe, dann können die Käufer ja individuell Beratungsleistungen nachfragen. Von einer “wertvollen Beratung” vom Interessenvertreter der Gegenseite zu sprechen, da muss man sich schon fragen für wie naiv man da gehalten wird.
6. Es wird argumentiert, dass aus “rechtlichen Gründen” potenzielle Käufer gar keinen Makler beauftragen dürften, weshalb das Bestellerprinzip fast schon einem Berufsverbot gleichkommt. Ich bin kein Jurist und kenne deshalb nicht die gesetzlichen Regelungen, auf die sich die Maklerverbände hier beziehen (sie werden auf der Webseite auch nicht benannt). Weshalb um Himmels willen es jemanden – entgegen aller Vertragsfreiheit – verwehrt sein soll, einen Makler mit der Suche nach einem zu erwerbenden Haus zu beauftragen, erscheint mir schleierhaft. Möglicherweise ist diese Behauptung also schlicht falsch. Im Übrigen lassen sich Gesetze ändern. Interessant ist dem Zusammenhang, dass der Verband nun doch wieder mit der Schutzbedürftigkeit des Käufers argumentiert: “Das Bestellerprinzip widerspricht der staatlichen Aufgabe, Verbraucher zu schützen und nicht schutzlos zu stellen. Der Käufer wäre im Ankaufsprozess völlig auf sich alleine gestellt.” Zuvor wurde noch im Gegenteil argumentiert, dass dies wohl kaum ein Problem sei im Gegensatz zur Situation eines potenziellen Mieters.
Falls es tatsächlich zur Durchsetzung des Bestellerprinzips kommen sollte und die Maklerleistungen in der Folge drastisch zurückgehen werden, wie bereits im Fall der Mietwohnungen, so sollte man sich als Ökonom immer vor Augen halten, dass (1) aller Voraussicht nach nahezu alle wechselseitig vorteilhaften Tauschmöglichkeiten am Immobilienmarkt trotzdem realisiert werden, also nicht mit einem abrupten Anstieg von Leerständen zu rechnen ist, (b) die wertvolle Arbeitskraft der ehemals als Makler tätigen Wirtschaftssubjekte nun anderen, produktiveren Verwendungsmöglichkeiten zur Verfügung stehen. Kurz: volkswirtschaftlicher Effizienzgewinn. Zwischen dem Preis, den der Käufer (Incl. Courtage) zu zahlen bereit ist, und dem Preis, den der Käufer tatsächlich erhält, liegen alle Preise, bei denen beide Seiten einen zusätzlichen Vorteil (Wohlfahrtsgewinn) hätten. Dass sich eine dritte Partei diese Wohlfahrt aneignen kann und dafür knappe Ressourcen aufgewendet werden, kann nur dadurch gerechtfertigt werden, dass der wechselseitig vorteilhafte Tausch ansonsten nicht zustande gekommen wäre, oder die Transaktionskosten des direkten Tauschs noch höher sind als die Maklercourtage. Das dürfte in den allerwenigsten Fällen zutreffen.
Ob sich die Immobilienerwerbskosten durch das Bestellerprinzip nun tatsächlich verringern (wofür einiges spricht) oder nicht (was der Maklerverband behauptet), sei völlig dahingestellt. Dem Argument, dass man dem angestrebten Ziel viele besser gerecht werde, wenn man z.B. die Grunderwerbssteuer senken würde, will ich gar nicht widersprechen. Aber wenn das eine hilft, muss man ja das andere nicht lassen.
Für Spezialimmobilien wie Industriebauten oder große Mehrfamilienhäuser oder Immobilien, die erst in ihrer Funktion entwickelt werden müssen, werden auch weiterhin Makler als Intermediäre tätig sein, und dort ist es auch sinnvoll. Oder auch dann, wenn Verkäufer oder Käufer z.B. nicht vor Ort sind oder absolut keine Zeit haben und deshalb diese Dienstleistung in Anspruch nehmen. Aber eben nicht obligatorisch.
Für die Gesamtheit der Argumenttation, deren Spitze die FAZ sich bemüßigt fühlte wie eine Tatsache erscheinen zu lassen, gibt es in der Ökonomik einen sehr treffenden Begriff: rent-seeking. Es geht schlicht darum, auf die Spielregeln Einfluss zu nehmen dergestalt, dass man ohne allzu große Mühen und allzu scharfen Wettbewerb Vorteile (zulasten Dritter) erzielt. Zumal bei gleich bleibendem physischen Aufwand, jedoch stark gestiegenen Immobilienpreisen Makler in der Vergangenheit ohnehin profitiert haben dürften.