Bei Mietwohnungen gilt das Bestellerprinzip seit 2015. Seitdem ist der Maklermarkt bei Vermietungen drastisch zur\u00fcckgegangen. Nun wird diskutiert, das Bestellerprinzip auch beim Immobilienkauf anzuwenden. Da es hier um gro\u00dfe Summen geht, erhofft man sich u.a., dass der Immobilienerwerb billiger wird. Wie schon beim Vermietungsmarkt laufen Maklerverb\u00e4nde nat\u00fcrlich Sturm gegen das Bestellerprinzip. Schon beim Vermietungsmarkt wurde an der Rechtm\u00e4\u00dfigkeit gezweifelt (Versto\u00df gegen Gewerbe- und Vertragsfreiheit) und katastrophale Folgen prognostiziert. Inzwischen hat man die Regel dort akzeptiert, kommt aber mit \u00e4hnlichen oder noch drastischeren Argumenten, um das Bestellerpinzip bei Immobilienkauf zu verhindern.<\/p>\n
Eines der Argumente, das in einer vom Ring Deutscher Makler in Auftrag gegebenen \u201cStudie\u201d in den Medien verbreitet wurde, ist die Aussage, dass ohne Makler der Verk\u00e4ufer die ansonsten anfallende Maklergeb\u00fchr auf den Kaufpreis aufschlagen w\u00fcrden. Der K\u00e4ufer w\u00fcrde deshalb nicht nur nicht profitieren, er st\u00fcnde sogar schlechter da, weil entsprechend auch die Grunderwerbssteuer ansteigen w\u00fcrde, da diese vom Kaufpreis abh\u00e4ngt. In der FAZ vom 7.11.2018 wird diese schlichte Behauptung in der \u00dcberschrift so dargestellt, als w\u00e4re es bereits ein Fakt, dass das Bestellerprintzip den Immobilienerwerb teurer statt billiger mache.<\/p>\n
Zudem finden sich auf der Verbands-Webseite ivd.net weitere Argumente, die nach Ansicht der Makler gegen das Bestellerprinzip sprechen. Ich gehe diese im Folgenden durch:<\/p>\n
1. Die Erwerbskosten w\u00fcrden steigen statt sinken, weil Verk\u00e4ufer die eingesparten Maklerkosten einfach auf den Preis aufschlagen w\u00fcrden. Damit steige auch die Grunderwerbssteuer und der Staat w\u00fcrde so profitieren. Falls es wirklich eine \u201cStudie\u201d dazu gibt, w\u00fcrde mich brennend die Datengrundlage und Sch\u00e4tzmethodik interessieren, die empirisch eine 100%-ige \u00dcberw\u00e4lzung der Maklerkosten auf den Preis belegen. Das Institut der Deutschen Wirtschaft in K\u00f6ln, welches in dieser Sache sicherlich als deutlich weniger interessegeleitet angesehen werden kann, kommt in einer Kurzstudie (IW-Kurzberichte 6. 2017) zu anderen Schl\u00fcssen:<\/p>\n
\u2022 Eine vollst\u00e4ndige \u00dcberw\u00e4lzbarkeit ist empirisch wenig wahrscheinlich.<\/p>\n
\u2022 Der Teil, welcher \u00fcberw\u00e4lzt wird, erh\u00f6ht zwar (m\u00e4\u00dfig) die Grunderwerbssteuer, kann allerdings auch fremdfinanziert werden. Eine Finanzierung der Maklerkosten hingegen kann nicht \u00fcber eine Bank erfolgen. Diesen Vorteil sollte man ber\u00fccksichtigen.<\/p>\n
\u2022 Da die Dienst von Maklern nun nicht mehr obligatorisch in Anspruch genommen wird, entsteht mehr Wettbewerb \u2013 nicht nur \u00fcber die Maklerleistung, sondern auch \u00fcber deren Preis. F\u00fcr Makler ist das nat\u00fcrlich unangenehm und sie werden diese einfache \u00f6konomische Intuition nicht gerne h\u00f6ren. Aber der Preis, der dann noch teilweise \u00fcberw\u00e4lzt werden kann, wird geringer werden.<\/p>\n
2. Es wird argumentiert, dass in vielen Bundesl\u00e4ndern die Maklerkosten ohnehin \u201cfair\u201d geteilt w\u00fcrden zwischen K\u00e4ufern und Verk\u00e4ufern, sie den Erwerb mithin gar nicht so sehr verteuern w\u00fcrden, und eine faire Teilung besser sei als eine 100%-ige \u00dcberw\u00e4lzung. Dieses Argument steht in logischem Widerspruch zu dem oben genannten: Wenn die Maklerverb\u00e4nde davon ausgehen, dass es Verk\u00e4ufern stets gelingt sich durch \u00dcberw\u00e4lzung schadlos zu halten, dann sollte es ihnen erst recht gelingen auch ihren \u201cfairen Anteil\u201d auf den K\u00e4ufer zu \u00fcberw\u00e4lzen. Dieser zahlt also seinen Makleranteil plus den zweiten Anteil per Preisaufschlag. Wer also von v\u00f6lliger \u00dcberw\u00e4lzung ausgeht, sollte dieses zweite Argument lieber nicht benutzen, da das Wort \u201cfair\u201d in offensichtlich sehr scheinheiliger Weise verwendet wird.<\/p>\n
3. Eine Deckelung der Maklergeb\u00fchren auf x% w\u00fcrde zu Unwirtschaftlichkeit f\u00fchren. Nun ist die Deckelung der Maklergeb\u00fchren, wie es sie in anderen L\u00e4ndern (z.B. \u00d6sterreich) gibt, kein integraler Bestandteil des Bestellerprinzips, es geh\u00f6rt also thematisch nicht zu der vom Immobilienverband angezeigten \u00dcberschrift der Webseite. Zu einer m\u00f6glichen Deckelung will ich hier nicht diskutieren.<\/p>\n
4. Immobilienk\u00e4ufer seien nicht besonders schutzbed\u00fcrftig, im Gegensatz etwa zu Mietern, weshalb dieser Eingriff hier ungerechtfertigt sei. Mir ist nicht bekannt, dass es besonderer Schutzbed\u00fcrftigkeit bedarf, um das Bestellerprinzip zu begr\u00fcnden. Dass es bisher quasi aus Gewohnheitsrecht gegen jede Marktlogik so verlief, dass man eine Leistung kauft, aber jemand anderes automatisch verpflichtet ist diese (mit) zu bezahlen, ist viel eher ein Zustand, der einer sehr besonderen Rechtfertigung bedarf. Das Prinzip \u201cWer die Leistung bestellt, bezahlt sie auch \u2013 und kann die Kosten je nach Inzidenz teilweise \u00fcber den Preis \u00fcberw\u00e4lzen\u201d ist dagegen in 99,99% aller Markttransaktionen realisiert und bedarf keiner besonderen Rechtfertigung.<\/p>\n
5. Die Leistung des Maklers sei doch so wichtig, vor allem die Beratung potenzieller K\u00e4ufer. Deshalb sei es ja auch gerechtfertigt, dass sich diese an den Kosten beteiligen. Dem liegt ein altruistisches Bild des Maklers zugrunde, bei dem sich selbst progressive Verhaltens\u00f6konomen das Lachen kaum verkneifen k\u00f6nnen. Der Makler, der vom Verk\u00e4ufer beauftragt wird, hat zun\u00e4chst entsprechend seines Kontraktes die Interessen des Verk\u00e4ufers wahrzunehmen, nicht die des potenziellen K\u00e4ufers. Da die Courtage in aller Regel prozentual vom Kauffpreis abh\u00e4ngt, ist der Kontrakt anreizkompatibel, weil der Makler (Agent) ein Eigeninteresse an einem m\u00f6glichst z\u00fcgigen Abschluss zu einem m\u00f6glichst hohen Preis hat, was genau den Interessen des Verk\u00e4ufers (Printzipal) entspricht. Da noch hinzukommt, dass Makler einen besseren Markt\u00fcberblick haben als die meisten Verk\u00e4ufer, d\u00fcrften ihre M\u00f6glichkeiten, an das oberste Ende des Preissetzungsspielraums zu gehen, noch h\u00f6her sein als die M\u00f6glichkeiten eines weniger informierten Verk\u00e4ufers. Das macht es f\u00fcr den Verk\u00e4ufer so attraktiv einen Makler einzuschalten, zumal dessen Kosten sowieso jemand anderes tragen muss. Wenn so sehr auf das Beratungsbed\u00fcrfnis des potenziellen K\u00e4ufers abgestellt wird, von dem man eben noch behauptete, dass er kein besonderes Schutzbed\u00fcrfnis habe, dann k\u00f6nnen die K\u00e4ufer ja individuell Beratungsleistungen nachfragen. Von einer \u201cwertvollen Beratung\u201d vom Interessenvertreter der Gegenseite zu sprechen, da muss man sich schon fragen f\u00fcr wie naiv man da gehalten wird.<\/p>\n
6. Es wird argumentiert, dass aus \u201crechtlichen Gr\u00fcnden\u201d potenzielle K\u00e4ufer gar keinen Makler beauftragen d\u00fcrften, weshalb das Bestellerprinzip fast schon einem Berufsverbot gleichkommt. Ich bin kein Jurist und kenne deshalb nicht die gesetzlichen Regelungen, auf die sich die Maklerverb\u00e4nde hier beziehen (sie werden auf der Webseite auch nicht benannt). Weshalb um Himmels willen es jemanden \u2013 entgegen aller Vertragsfreiheit \u2013 verwehrt sein soll, einen Makler mit der Suche nach einem zu erwerbenden Haus zu beauftragen, erscheint mir schleierhaft. M\u00f6glicherweise ist diese Behauptung also schlicht falsch. Im \u00dcbrigen lassen sich Gesetze \u00e4ndern. Interessant ist dem Zusammenhang, dass der Verband nun doch wieder mit der Schutzbed\u00fcrftigkeit des K\u00e4ufers argumentiert: \u201cDas Bestellerprinzip widerspricht der staatlichen Aufgabe, Verbraucher zu sch\u00fctzen und nicht schutzlos zu stellen. Der K\u00e4ufer w\u00e4re im Ankaufsprozess v\u00f6llig auf sich alleine gestellt.\u201d Zuvor wurde noch im Gegenteil argumentiert, dass dies wohl kaum ein Problem sei im Gegensatz zur Situation eines potenziellen Mieters.<\/p>\n
Falls es tats\u00e4chlich zur Durchsetzung des Bestellerprinzips kommen sollte und die Maklerleistungen in der Folge drastisch zur\u00fcckgehen werden, wie bereits im Fall der Mietwohnungen, so sollte man sich als \u00d6konom immer vor Augen halten, dass (1) aller Voraussicht nach nahezu alle wechselseitig vorteilhaften Tauschm\u00f6glichkeiten am Immobilienmarkt trotzdem realisiert werden, also nicht mit einem abrupten Anstieg von Leerst\u00e4nden zu rechnen ist, (b) die wertvolle Arbeitskraft der ehemals als Makler t\u00e4tigen Wirtschaftssubjekte nun anderen, produktiveren Verwendungsm\u00f6glichkeiten zur Verf\u00fcgung stehen. Kurz: volkswirtschaftlicher Effizienzgewinn. Zwischen dem Preis, den der K\u00e4ufer (Incl. Courtage) zu zahlen bereit ist, und dem Preis, den der K\u00e4ufer tats\u00e4chlich erh\u00e4lt, liegen alle Preise, bei denen beide Seiten einen zus\u00e4tzlichen Vorteil (Wohlfahrtsgewinn) h\u00e4tten. Dass sich eine dritte Partei diese Wohlfahrt aneignen kann und daf\u00fcr knappe Ressourcen aufgewendet werden, kann nur dadurch gerechtfertigt werden, dass der wechselseitig vorteilhafte Tausch ansonsten nicht zustande gekommen w\u00e4re, oder die Transaktionskosten des direkten Tauschs noch h\u00f6her sind als die Maklercourtage. Das d\u00fcrfte in den allerwenigsten F\u00e4llen zutreffen.<\/p>\n
Ob sich die Immobilienerwerbskosten durch das Bestellerprinzip nun tats\u00e4chlich verringern (wof\u00fcr einiges spricht) oder nicht (was der Maklerverband behauptet), sei v\u00f6llig dahingestellt. Dem Argument, dass man dem angestrebten Ziel viele besser gerecht werde, wenn man z.B. die Grunderwerbssteuer senken w\u00fcrde, will ich gar nicht widersprechen. Aber wenn das eine hilft, muss man ja das andere nicht lassen.<\/p>\n
F\u00fcr Spezialimmobilien wie Industriebauten oder gro\u00dfe Mehrfamilienh\u00e4user oder Immobilien, die erst in ihrer Funktion entwickelt werden m\u00fcssen, werden auch weiterhin Makler als Intermedi\u00e4re t\u00e4tig sein, und dort ist es auch sinnvoll. Oder auch dann, wenn Verk\u00e4ufer oder K\u00e4ufer z.B. nicht vor Ort sind oder absolut keine Zeit haben und deshalb diese Dienstleistung in Anspruch nehmen. Aber eben nicht obligatorisch.<\/p>\n
F\u00fcr die Gesamtheit der Argumenttation, deren Spitze die FAZ sich bem\u00fc\u00dfigt f\u00fchlte wie eine Tatsache erscheinen zu lassen, gibt es in der \u00d6konomik einen sehr treffenden Begriff: rent-seeking<\/i>. Es geht schlicht darum, auf die Spielregeln Einfluss zu nehmen dergestalt, dass man ohne allzu gro\u00dfe M\u00fchen und allzu scharfen Wettbewerb Vorteile (zulasten Dritter) erzielt. Zumal bei gleich bleibendem physischen Aufwand, jedoch stark gestiegenen Immobilienpreisen Makler in der Vergangenheit ohnehin profitiert haben d\u00fcrften.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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