\u00dcber den Sinn und die nicht ganz unstrittigen Anreizwirkungen der Mietpreisbremse ist viel diskutiert worden, dies soll hier nicht wiederholt werden. Ein Baustein dieser rechtlichen \u00c4nderung der Spielregeln ist, dass derjenige, der den Makler bestellt, diesen auch bezahlt (Bestellprinzip). In den allermeisten F\u00e4llen d\u00fcrfte dies der Vermieter sein. Die Makler laufen nun dagegen Sturm, wollen gerichtlich dagegen vorgehen, da sie dies als einen Eingriff in die Berufsfreiheit sehen, und sie bef\u00fcrchten \u2013 vermutlich zu Recht – einen deutlichen R\u00fcckgang der Inanspruchnahme ihrer Dienstleistung. Das aber ist nun f\u00fcr den \u00d6konomen sehr interessant.<\/p>\n
Zuweilen kann es sehr kompiziert sein, wenn mehrere Anbieter eines heterogenen Gutes (wie z.B. Mietwohnungen) passende Nachfrager, und mehrere Nachfrager passende Anbieter finden wollen. Die Suche nach einem geeigneten \u201eTauschpartner\u201c ben\u00f6tigt Zeit und andere Ressourcen und unterliegt oft dem Problem asymmetrisch verteilter Informationen. Hier kann es sein, dass es nicht zu wechselseitig vorteilhaften Tauschhandlungen kommt, obwohl sie m\u00f6glich w\u00e4ren, oder diese unverh\u00e4ltnism\u00e4\u00dfig hohe sog. Transaktionskosten hervorrufen, so dass sie nicht zustande kommen. Das ist ineffizient. In solchen F\u00e4llen kann es sinnvoll sein, dass ein Intermedi\u00e4r die B\u00fchne betritt, hier also: der Makler. Er ist spezialisiert, verf\u00fcgt \u00fcber Informationsvorteile und kann ein passendes matching zu sehr viel geringeren Transaktionskosten herbeif\u00fchren. Einen Teil des dadurch zustande gekommennen Effizienz- bzw. Wohlfahrtszuwachses kann er als Gewinn f\u00fcr sich behalten, also einen Teil des gr\u00f6\u00dfer gewordenen Kuchens. Alles wie im Lehrbuch, alles soweit prima.<\/p>\n
Man darf sich allerdings die Frage stellen, ob die Annahme derartig hoher Informationsasymmetrien und Transaktionskosten heute noch erf\u00fcllt sind: Wohnungsportale im Internet, standardisierte Bonit\u00e4tspr\u00fcfungen und Mietvertr\u00e4ge etc. lassen daran zweifeln. Viele Mieter sind emp\u00f6rt dar\u00fcber, welche Summen Makler verlangen f\u00fcr eine minimale \u201eDienstleistung\u201c. Der Umstand allein, dass Geld von A nach B flie\u00dft und nun Einkommen von B darstellt, wird zwar in der Statistik als Wertsch\u00f6pfung ausgewiesen und erh\u00f6ht das Bruttoinlandsprodukt. Dies w\u00fcrde aber eine buchungstechnisch erfasste Schutzgelderpressung auch, kurz: dies ist kein Beleg f\u00fcr einen \u00f6konomischen Wohlfahrtsgewinn. Zudem ist auch noch zu bedenken, dass die wertvolle Arbeitskraft dieser Makler anderen produktiven Verwendungsm\u00f6glichkeiten entzogen wird: sie k\u00f6nnten ja auch in der Altenpflege oder auf dem Bau arbeiten.<\/p>\n
Kommen wir zur\u00fcck zu der Bef\u00fcrchtung, dass das Bestellprinzip die Nachfrage nach Maklerdienstleistungen deutlich verringern k\u00f6nnte, weil nun der Vermieter zahlen muss. Die Kosten, die eine Marktseite zu tragen bereit ist, darf \u2013 bei rationalem Handeln \u2013 deren Zusatznutzen aus einem zustande gekommenen Vertrag nicht \u00fcbersteigen. W\u00fcrde ohne Makler tats\u00e4chlich kein matching zustandekommen, dann d\u00fcrften die Maklerkosten nicht h\u00f6her sein als die Summe der (als Zahlungsbereitschaft ausgedr\u00fcckten) Nutzenzuw\u00e4chse beider Marktseiten zusammen, damit noch ein Effizienzgewinn vorliegt. Nun ist aber die Rede davon, dass die Vermieter k\u00fcnftig lieber selbst gewisse Transaktionskosten zu tragen bereit sind als die hohen Maklerkosten zu tragen. Was schlie\u00dfen wir daraus? Ihre individuellen Transaktionskosten sind also gar nicht soooo gro\u00df, dass die Nutzung eines Intermedi\u00e4rs aus Effizienzgesichtspunkten \u00fcberhaupt n\u00f6tig gewesen w\u00e4re. Da sich die Vermieter aber chronisch auf der \u201ekurzen\u201c Marktseite befinden, konnten sie bislang sogar ihre geringf\u00fcgigen Transaktionskosten einsparen, indem sie Makler beuftragten, deren Kosten sie auf den Mieter, die \u201elange\u201c Marktseite, abw\u00e4lzen konnten. Da es nun aber offenkundig wird, dass ein matching auch ohne Makler m\u00f6glich ist, wenngleich auch die Aufteilung des Wohlstandsgewinns anders ausf\u00e4llt (etwas weniger f\u00fcr den Vermieter, mehr f\u00fcr den Mieter, nichts f\u00fcr den Makler), zeigt, dass die bisherige Maklert\u00e4tigkeit keineswegs immer eine Transaktionskosten senkende und die Effizienz erh\u00f6hende Aktivit\u00e4t war, sondern eine reine Rentenextraktion zu Lasten der Mieter. Der \u00dcbergang, unter welchen Bedingungen einer Intermedi\u00e4rst\u00e4tigkeit tats\u00e4chlich Effizienz und Wohlfahrt erh\u00f6ht, und wann sie lediglich Vorteile umverteilt bzw. mehr Renten extrahiert als sie an \u00dcbersch\u00fcssen erzeugt, sind oft unklar. In der Statistik erscheint immer alles als geschaffenes Einkommen, was zum BIP beitr\u00e4gt. Die Wohlndsverluste durch vergeudete Ressourcen sieht man dagegen nicht. Insofern ist die Mietpreisbremse ein interessantes \u00f6konomisches Feldexperiment: durch eine kleine \u00c4nderung im institutionellen Design werden nicht einfach die Vorteile und Kosten einer Aktivit\u00e4t neu verteilt, die Aktivit\u00e4t wird nun pl\u00f6tzlich gar nicht mehr nachgefragt und das wechselseitig vorteilhafte matching kommt trotzdem zustande. Wenn das mal nicht zu einer Art Lackmustest zum Aufdecken von Rentenextraktion und Ineffizienzen wird.<\/p>\n
Nun h\u00f6ren Makler dies nat\u00fcrlich nicht gerne. Durch juristische Schritte wollen sie erreichen, dass alles so bleibt wie bisher. Vielleicht haben sie sogar damit Erfolg, denn die Rechtsprechung folgt nur der juristischen Logik und ist durch \u00f6konomische Effizienz- und Wohlfahrts\u00fcberlegungen nicht so leicht zu beeindrucken. Aber die Maklerverb\u00e4nde m\u00f6chten sogar noch weiter gehen. Schon seit l\u00e4ngerem ist es ihnen ein Dorn im Auge, dass sich Hinz und Kunz einfach als Makler niederlassen darf und so den Wettbewerbsdruck erh\u00f6ht und die Margen schm\u00e4lert. Sie h\u00e4tten gerne k\u00fcnstliche Markteintrittsbarrieren in Gestalt von zu erwerbenden \u201eQualifikationen\u201c und Zertifikaten, welche die \u201eQualit\u00e4t\u201c ihrer \u201eDienstleistung\u201c f\u00fcr alle sichtbar gew\u00e4hrleisten sollen – ein wunderbares Lehrbuchbeispiel f\u00fcr rent-seeking. Alle beteuern, wie wichtig Markt und freier Wettbewerb seien, man selbst findet ihn aber l\u00e4stig und unbequem und m\u00f6chte seine Gewinnchancen davon nicht kaputtmachen lassen. Folglich nimmt man politischen Einfluss auf die Spielregeln, also das institutionelle Design der M\u00e4rkte, die zu Markteintrittsbarrieren f\u00fcr potenzielle Wettbewerber oder zu deren preislichen Wettbewerbsnachteilen f\u00fchren. Nat\u00fcrlich wird jede \u00c4nderung der Spielregeln (oder auch deren Beibehaltung wie im Fall des Kampfes gegen das Bestellprinzip) stets mit Allgemeinwohl oder anderen h\u00f6heren Rechtsg\u00fctern, jedoch niemals mit blankem Eigeninteresse begr\u00fcndet, ist ja klar.<\/p>\n
Nebenbei: Es gibt nat\u00fcrlich auch Gebiete, in denen ein wechselseitig vorteilhaftes matching von Angebot und Nachfrage tats\u00e4chlich sehr schwierig ist, etwa wenn man Investoren f\u00fcr die Entwicklung gr\u00f6\u00dferer Bauprojekte oder (Ver-) K\u00e4ufer f\u00fcr Industriebrachfl\u00e4chen etc. finden will. Keine Frage, dass in solchen F\u00e4llen die T\u00e4tigkeit von Maklern volkswirtschaftlich sehr n\u00fctzlich sein kann. Aber bei Mietwohnungen?<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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